Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los porteros automáticos
La LPH regula cualquier elemento instalado en zonas comunes. Un portero automático o videoportero —nuevo o en sustitución del anterior— se considera una mejora de elementos comunes y requiere aprobación en junta de propietarios.
⚖️ Artículo 17.3 LPH — Mayoría necesaria
La instalación de un videoportero requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y coeficientes. No basta con mayoría simple ni con 3/5 de los asistentes: se necesitan 3/5 del total de la comunidad.
Excepción: instalación por accesibilidad
Si un vecino con discapacidad o mayor de 70 años solicita el videoportero como medida de accesibilidad, el artículo 10.1 LPH puede imponer la instalación sin necesidad de votación, siempre que el coste repercutido no supere las 12 mensualidades de gastos ordinarios por propietario.
¿Qué pasa con los vecinos que votan en contra?
Si se alcanza la mayoría de 3/5, los propietarios que hayan votado en contra pueden quedar exentos de pagar si el coste supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso, no podrán usar el sistema hasta que abonen su parte.
⚖️ Sentencia Audiencia Provincial de Cantabria (2024)
El cambio de telefonillos analógicos por videoporteros digitales puede considerarse una obra de conservación necesaria, lo que implicaría su carácter obligatorio para todos los propietarios, incluidos locales comerciales. Esta jurisprudencia refuerza la posición de comunidades que quieren modernizar su sistema.
Obligaciones de protección de datos si el videoportero graba imágenes
Si el sistema incluye cámara que graba o almacena imágenes, la comunidad pasa a ser responsable del tratamiento de datos personales y debe cumplir la LOPDGDD y el RGPD.
📋 Obligaciones principales
- ✓ Las cámaras solo pueden captar el acceso inmediato al edificio — no la vía pública ni propiedades vecinas.
- ✓ Cartelería informativa visible en todos los accesos a la zona vigilada (modelos en la web de la AEPD).
- ✓ Conservación máxima de grabaciones: 30 días, salvo denuncia o investigación activa.
- ✓ El presidente o administrador actúa como responsable del tratamiento y debe registrar la actividad de videovigilancia.
Cuándo no hace falta el consentimiento individual de cada vecino
La LOPDGDD permite instalar videovigilancia en zonas comunes sin consentimiento individualizado cuando la finalidad es la seguridad de bienes y personas, siempre que se cumplan estas condiciones:
- Acuerdo aprobado en junta con la mayoría requerida por la LPH
- Cartelería informativa AEPD en todos los accesos
- Cámaras que solo capten zonas comunes propias
- Respeto del plazo máximo de conservación de 30 días
Requisitos técnicos del videoportero
- Resistencia al agua y la corrosión: la placa exterior debe tener certificación mínima IP54 (preferiblemente IP65 en zonas muy expuestas)
- Calidad de imagen y audio: suficiente para identificar al visitante con claridad, de día y de noche
- Instalación por técnico homologado: exigida por la LPH y la normativa eléctrica vigente
- Compatibilidad con el cableado existente: sistemas modernos de 2 hilos (Fermax, Tegui, ABB) permiten en muchos casos evitar obras de albañilería
Cómo proceder paso a paso en tu comunidad
Solicita presupuesto a un instalador homologado
Necesitas cifras concretas antes de llevar el tema a junta. Sin presupuesto, los vecinos no pueden valorar el impacto en los gastos comunes.
Incluye el punto en el orden del día de la convocatoria
No puede aprobarse en ruegos y preguntas. Debe figurar expresamente en la convocatoria de junta enviada a todos los propietarios.
Vota con mayoría de 3/5 del total
Recuerda: 3/5 de todos los propietarios y coeficientes, no solo de los presentes en junta.
Refleja el acuerdo en el acta con el voto de cada propietario
Sin acta firmada el acuerdo no tiene validez legal y puede ser impugnado por cualquier propietario disconforme.
Contrata un instalador autorizado
La instalación por personal no homologado puede invalidar la garantía y generar responsabilidad civil en caso de accidente eléctrico.
Coloca la cartelería AEPD antes de activar el sistema
Si el videoportero graba imágenes, los carteles informativos son obligatorios desde el primer momento de funcionamiento.
Registra la actividad de tratamiento
Si hay grabación, el responsable del tratamiento debe anotar la actividad en el registro interno de tratamientos de la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Quieres instalar o renovar el portero de tu comunidad en Granada?
Somos instaladores homologados de porteros automáticos y videoporteros en Granada. Te asesoramos en la normativa, realizamos el presupuesto para la junta y ejecutamos la instalación con todos los requisitos legales cubiertos. Fermax, Tegui, ABB y Golmar.
